上海
【买房学堂】从房子外立面看房屋好坏
2019-11-04 14:22 | 浏览:4575次 |

不知道大家有没有这种感觉,最近几年,买一套好房子,越来越难了。

倒不是我们的房企不努力,我在上海、南京、杭州这些地方看到的新房、次新房,户型是做的不差的,120平米的空间装进了4个房间,外加精装空调地暖新风,该有的也都有了。

但总觉得还是差一口气,就是说不上来在哪里。

直到最近有机会,我去了一次东京,偶然间瞥了一眼那里的漂亮二手房。

历经多年之后,外立面依然像新的一样,性冷淡风格的黑灰色简约低调,却也藏住了它的房龄,整齐划一的线条切割,叠加由深到浅的色调退让,让人看着很舒服。

忽然,我明白了,原来造一套房子不是像直男配电脑那样,把里面做的足够紧凑和高科技就行了。

一套真正的好房子应该是好看的,关键是一眼可见的外立面要漂亮。

这不仅决定了当下的审美,也大概率左右了将来出售的价格。

新一代的年轻购房者,从小就没住过老破大,眼光越来越毒。只有那些富有设计感的整洁外墙,才可以让他们驻足多看一眼。

所以,我花了点心思研究了下房子的各种外立面,今天分享给大家。文章有点长,希望你能耐心看完。说的是上海楼盘的例子,在全国应该都能派上用场。


01 干挂石材

能用上干挂石材的项目,一定是花了不少钱的,至少是中上水准。

(图:尚海湾豪庭)

石材这种材质没有便宜货,从大理石到花岗岩,一平米从400-1200元不等。

石材上墙的工艺上分干挂、湿挂、湿贴、干粘几种,其中干挂是造价最昂贵、耐久度最好的工艺。基本不可能出现外墙漏水或脱落。

具体做法,是通过基层骨架与墙体固定,然后用干挂件把开槽的石材挂在骨架上。

大家不用知道施工细节,反正明白干挂石材很贵就行了。我们来看看具体的项目。

2015年上海牛市带头领涨的大宁金茂府,就采用了干挂石材,大块、厚实的大理石板,满屏的奢华感。

(大宁金茂府)

当年金茂府的开盘价,比隔壁次新二手楼王的慧芝湖、宝华现代城单价贵了2万,中环闸北硬生生卖出了内环黄浦的价格。但就是凭它无可争议的品质感,开盘即日光,再次证明干挂石材等于好品质的共识深入人心。

其实我们喜欢干挂石材,不是因为贵,而在于它有两个优点。

一是干挂石材的手法容易做出ArtDeco建筑风格,非常美观大气。

ArtDeco起源于法国,它反对古典主义单纯手工艺的倾向,而主张机械化的美,所以大量使用直线、对称和几何图形的构成,体现一种摩登的贵族气质,深受当时的高端阶层欢迎。


我们来看看上海ArtDeco的先行者,上海翠湖天地御苑,对称带来的仪式感,散发着贵气。

(上海翠湖天地御苑)

另外石材外立面的建筑历久弥新,如果有定期清洗的话房子外观可保持得与新房无异。

我们来看看那些交付十年以上,用了干挂石材的房子长什么样。

下图是红宝石路的古北中央花园,早在2003年时就采用了干挂石材工艺。

(图:古北中央花园)

上海古北中央花园的外立面砖块较大,且采用了错色点缀,彰显了档次,特别是顶复的两层,为了突出层次感,特意做了线条包边,散发着建筑之美。

真正的高档住宅,不需要用灯光投射、浮夸的名字,或者什么营销手段,只要房子放在那里,就有种鹤立鸡群的感觉,吸引人驻足仰望。在同期楼盘都沦为老破大、垂垂老矣的时候,古北中央花园依然英俊挺拔,散发出从容不迫的贵族气息。不出意外的话,再过10年、20年它也会以次新房的面貌展示世人。

值得一提的是,上海长宁区作为90年代就开始涉外的行政区,房子的产品力都比较超前。

尤其是镇宁路板块的湖南路附近的住宅,每一栋楼都如艺术品般精雕细琢,是上海商品房中为数不多的传世珍品。

汤臣怡园,在2001年就用上了石材外立面。差不多快过去20年了,阳光下的外墙依然如玉一般。

(图:汤臣怡园)

隔壁的鸿丰香缇花园更是低调奢华,也是07年以前建的房子。

(图:鸿丰香缇花园 2004年建)

2006年的上海兰庭对称工整,看一眼就让人很喜欢。

(图:兰庭 2006年建)

同样在湖南路上的久泰公寓,是最近新建的商品房,从未公开发售就被内部预订,采用了灰色石板的现代式风格,灰白相间可以营造出线条感,自然又不失大方。这种全新的风格,有可能会引领出住宅楼设计的新潮流。

(图:久泰公寓)


02 真石漆

好,接下来我们来看看另一种,也是现在新盘用最多的材质——真石漆

全干挂石材的项目一般常见于单价10万+的市中心豪宅。如果买不起,但也很看重面子的话,可以退而求其次考虑真石漆外墙。

(图:央玺)

真石漆的视觉效果简直和干挂石材一模一样,不仔细看的话根本辨别不出

它的造价为每平米70-150元,与贴面砖相仿,大幅低于干挂石材,又能达到干挂石材的视觉效果,这一轮限价行情下,各大开发商为节约成本,都鸡贼地采用了1-2层干挂大理石,3层以上采用真石漆。

真石漆的优点很明显,长的像石材,给人以高级感,造价又很低,定期清洗的话还是能达到焕然一新的效果的。

比如,上海最贵的住宅之一,翠湖天地三期嘉苑采用的就是真石漆,08年建的盘保养的还是可以的。

(图:翠湖天地嘉苑)

但如果不用心保养的话,用真石漆的后果很严重。我跑了几个采用真石漆的次新楼盘,经过几年的时间,除了翠湖屹立不倒外,其他几家都产生了问题:

上海火车站附近唯一的次新楼盘——中海万锦城,建于2012年,真石漆外墙已经大面积脱落及漏水。

(图:中海万锦城)

大宁瑞仕花园,建于2013年,在金茂府建成前曾贵为大宁板块第一豪宅。

(图:大宁瑞仕花园)

但大宁瑞仕花园的真石漆外墙已经褶皱起皮和脱落,露出橙色保温层,看得人头皮发麻。

据小区业主透露,因外墙大面积脱落,为保证安全,底层已搭起脚手架防护。因为害怕被脱落的外墙材料砸中,业主们都不敢在楼周围步行,豪宅做的比老破大都吓人。

(图:大宁瑞仕花园)

大宁瑞仕花园三房要卖到1300万以上,我寻思,谁都不愿意花这价钱买一个得“皮肤癌”的楼盘吧?

可见,真石漆是非常依赖于养护的,除了翠湖这种市中心顶豪因为凭借过硬的物业能过关外,其他项目如果后期跟不上的话,过个五、六年就可能会出现脱落、漏水,更关键的,散落的外墙材料对住户的生命安全也是隐患。

如果我买了用真石漆外立面的项目,我会希望物业管理能更给力一些。

我建议大家买新房的时候,好好问问那些销售,外立面材料用的到底是石材,还是真石漆,毕竟这两种的价格和品质,还是差蛮多的。


03 玻璃

还有一种比较高级的材料,虽然比较少见,但最近慢慢在住宅中流行了起来,那就是玻璃幕墙。

(图:复兴珑御)

玻璃幕墙在办公楼和商场的建设中特别普遍,其特点是易于清洗,造价与干挂石材和铝板相当,每平米600元左右。

但在住宅楼的应用中,玻璃幕墙尚未普及,仅有少数高端楼盘会采用全玻璃外立面。在售新盘中仅有上图的复兴珑御采用全玻璃幕墙。

玻璃外立面的优点在于,因全方位采用落地窗,房间的采光要比其他楼盘好很多,给居住者宽敞明亮的体验。玻璃带来的视觉上的通透感,会让房间无形中变大许多。

(图:复兴珑御内景)

不过,我请教了做财产保险的朋友,即使是上海中心这种级别的办公楼,每年也会有玻璃破损或脱落要求保险赔偿的,因为目前这种材质在国内住宅中尚未普及,其实际耐用效果还有待观察。

玻璃幕墙到底好不好,要过几年才能知道。


04 铝板

接下来的是我自己最喜欢的材质。

我觉得吧,真正的好房子的外墙应该用铝板

(图:宛平88)

铝板是比较罕见的一种住宅外立面材料,造价不菲,每平米在600元以上,与干挂石材工艺相当,一般只有高档盘会采用。但铝板相比石材,更有流线型,更具顺畅感。

上图展示的是徐家汇最壕的大平层豪宅——宛平88采用全铝板外立面,现代感很强。

法租界神秘豪宅的华山公寓也用的是全铝板外墙。

(图:华山公寓)

此外,铝板的优点在于耐久度非常高,且有隔热隔冷的保温效果,但是造价较高,而且工艺较新,不太多楼盘会采用。

不过,我认为,未来使用铝板外立面的楼盘会越来越多。

当下流行的ArtDeco+干挂石材的欧式建筑风格非常对60和70后的胃口,他们目前拥有社会上最多的财富,是买房的主力。

但是我发现,90后、00后们对这种欧式奢华风普遍无感,最喜欢的是低饱和度的性冷淡风格。

所以施工技术暂时领先中国的日本,特别是在东京,高档住宅都采用了符合年轻人的审美的铝板外墙。

(东京文京区公寓)

铝板是最适合营造这种中性普世风格的外立面,随着未来财富主力转移到新一代购房者身上,预计会有大量楼盘开始采用铝板。如果你买的项目用的是铝板,那至少在面子上,你已经占了先机。


05 面砖

如果有一种材料对于开发商来说成本低廉,对于业主来说又容易接受,那一定就是面砖了。

因其性价比很高,是当前高性价比二手商品房里最主流的外墙。

(图:苏河融景)

面砖的造价在每平米80-150元左右,坚固耐用又美观,是低成本达到良好外观和建筑质量的最优选。

比如2002年建设的上海歌林春天采用红色面砖外墙,维护得相当好,毫无漏水迹象。

(图:歌林春天馨苑)

不过在现在的新盘里,采用面砖外墙的楼盘是比较少了,多数会选择造价相仿,视觉效果又更唬人的真石漆。

在真石漆质量不那么确定的情况下,少数使用面砖外墙的新房和次新房更值得推崇,其中,最美观的实属红砖和灰色面砖。

比如红砖杂色横竖排列的中环国际公寓,故意错位布色的墙体有一种另类之美。

(图:中环国际公寓一期)

还有使用颇具现代感的灰色面砖,苏河融景也很有典雅之风。

(图:苏河融景)

如果大家买二手房,有挺大机会遇到使用面砖外墙的楼盘,可以凑近看看。如果砖体和砖体的接缝处没开裂,那大概率是好房子。


06 涂料

最后,也是我最不想说的一种材质——涂料。

涂料,无疑是最屌丝的外立面了,每平米造价只要30元,早期的普通商品房大多采用涂料外墙。

(图:八方花园)

涂料的特色就是极易漏水,其他我也想不到有啥了。

10个涂料外墙的小区里至少9个盘的外墙会渗水,观感十在不太雅观,所以目前的新盘基本已经取缔采用,只有动迁安置房很多会采用涂料墙面。

如下面的绿色丽园就是多年前的动迁安置房,经过了一段时间外墙已经尽显沧桑,不堪入目。从下至上,随处可见的斑驳,让人实在下不了手付定金。

(图:绿色丽园)

所以除非是预算紧张到不行,否则我是非常不建议你买涂料外墙的房子,想想那些曾经如新的老破大...


07 总结

用心看完几十个项目,最直观的感受就是:

大部分时候,我根本不用进房间,凭借外立面就可以大致了解一个楼盘的层次。

而外立面的评判标准,无外乎耐用程度和观感。

最好的材质是铝板和干挂石材,耐用度和美观程度都非常好,窗外视野很好的楼盘,玻璃幕墙是景观房最优选。

如果预算不多的话,我会优先考虑面砖,真石漆会让我犹豫一下,但还能接受。而涂料真的是最后的选择,因为耐久度很成问题。

我在看房子的过程中,也发现了一个有意思的现象:

这么些年来,并不是房子越新,品质就越好。

2010年以后的次新房,掉链子的反而比2005年以后的多多了。

我仔细研究了下,其实在2003-2010年这段时间,房企的施工标准得到很大提升,我们看到大量的改进设计,在这段时间诞生,有些房企是真的把房子当做艺术品来雕琢。

比如经典的上海中鹰黑森林项目,外立面用了大量玻璃幕墙,丝毫不省成本。

(图:中鹰黑森林)

中鹰黑森林不仅是外立面,而且绿化带也是扒掉了原来的景观植被,用心做了一片真的森林出来,这种森林搭配汉白玉般的外墙,营造出舒服的绿白相间平和感,用再漂亮的墙漆都刷不出来。

(图:中鹰黑森林)

不过让人遗憾的是,这样的项目太少太少,特别是到了近两年,维权项目反而越来越多。

我发现,那些涨的房价涨得快的年份,比如2016年前后,造出来的房子真不咋地。

这背后的本质原因,我想是因为房价的突进导致房子逐渐被筹码化,而不像是一件生活消费品。开发商心态不正,在限价下,只要价钱不高,造的再平庸的房子也能热卖。

那些讲情怀的房企逐渐被控成本、扩规模的房企替代,数字越做越大,房子越做越差。这是我们这个时代的悲哀。

所以,我觉得,在这种背景下,买房人得很用心,才能买到好房子。

而观察房子的外立面变成了我们最有用的筛选手段。

一个房企在房子不愁卖的前提下,还肯在外立面上花了心思的话,说明对口碑还是有追求的,整体的质量不会太差。

买房子,和找对象一样,看脸真的很重要。

注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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