上海
深度观点 | “租售并举”?在中国可行吗?
2018-03-17 23:26 | 浏览:220次 |

3月5日,在十三届全国人民代表大会第一次会议上,政府工作报告中,出现了“房住不炒”、“棚改”、“保障房”、“住房制度”等多个与房地产相关的关键词。可以看出,政府对于房地产长效机制建立的信心和决心。


纵观2016年以来的调控思路,除传统的限购、限贷,还叠加了供给端的变化,着力于住房回归居住属性以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革,调控的思路正在围绕“住房不炒”的理念全面展开。


目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,而且,存量用地盘活并建设租赁住房也“常态化”,并大规模地展开,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成,让房地产长效机制有了更清晰的突破框架。

可是,深度地产认为“租售并举”、“租售同权”从概念上和理论上的确可以疏导供求关系、遏制房价过快上涨的的作用,但是目前在中国施行有可行性吗?


笔者认为目前至少有三大障碍——


两千年固有理念的禁锢

自先秦时期,统治阶级就非常注重土地政策的制定,西周实行“井田制”,是奴隶社会的经济基础,是一种土地国有制(实际上是周天子土地私有),它规定:一切土地属周王所有;受田诸侯世代享用,不得转让买卖;要向周王交纳贡赋;奴隶在井田上集体耕种。


战国时秦国的商鞅变法,重农抑商,奖励耕织;废除“井田制”,以法律形式确立土地私有,统治阶级是按亩纳税,农民可以“租赁”土地;到了隋唐时期,帝王玩起了“均田制”,按人口来分配国家的土地,到了唐朝后期的唐德宗时代实行两税法,即两种征税标准(资产、田亩)和两个交税时间(夏、秋两季),农民的徭役和赋税更加繁重。


到了抗日战争时期,抗日根据地的土地政策是:将地主减租减息,让农民交租交息。一直到了我国建国初期的土地改革,《中华人民共和国土地改革法》规定废除封建剥削的土地所有制,实行农民阶级的土地所有制。这个时候,农民阶级才算是实际上拥有了土地。

纵观这两年前,其实中国的老百姓一直在“租赁”统治阶级和资产阶级的土地,辛勤耕作、看天吃饭,苦不堪言!“租赁”这两个字就像是“低下”的代名词,一直在困扰着中国人的心智,“只有使用权、没有拥有权”的社会地位,让老百姓的生活失去了尊严和幸福感。


尽管我们现在使用的土地是70年产权,但毕竟70年太远,老百姓从内心依然认为房子和土地是自己的,“不动产”这个概念确立之后,给老百姓的心理带来了极大了安全感。

所以,受了2000年“奴役”的中国人,深知“租赁”其害,怎可重蹈覆辙?“买不起房子就租房”,应该是无奈之举,如果有能力或者是以后若是有能力,当然会选择购买!


租赁并非社会主流意识

笔者记得小时候常常跑图书馆借阅图书,现在你再进图书馆看看,几乎无人借阅,甚至有的城市因图书馆经营不善而大门紧锁,老百姓宁愿在网上购买图书珍藏或是看电子书,也不会进图书馆了;

以前电影院还是稀罕物的时候,我们会租赁录像带、VCD光盘回家看电影,而现在,购买光碟、直接进影院观看、到视频网站上观看等行为完全取代了之前的“租赁”行为;

大学毕业之后,由于经济拮据不得不租房,一年至少搬家两回,房东的突然造访、屋内设备的维修、拿着别人的水电卡交费等让我生活的非常没有尊严;

诸如以上的事情还有很多,比如女孩子不会穿租来的婚纱去结婚、男人不会租一辆车上下班、丈母娘不会允许你们在租来的房子里结婚……

这个社会的主流意识已经从“租赁”演变成了“能买就买”,小物件如此,更不要说被中国人视为“心灵港湾”的房子了。

不动产的金融属性不会消失

房价之所以高,究其原因,那是因为其“金融属性”远远大于“居住属性”。

不仅仅中国是这样,全世界的不动产都是如此!

美国为什么会爆发次贷危机?自2007年4月份开始,以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志,2007年8月起席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场,进而演变为全球性金融危机,它致使主要金融市场隐约出现流动性不足的危机,并由房地产市场蔓延到信贷市场。

2008年,美国的“联邦全国房地产贷款协会”(简称“房利美”)和“美国联邦房屋贷款公司”(简称“房地美”)以及美国雷曼银行陆续倒闭和申请破产,像世人说明了一个很简单的道理:房地产的本质是金融!

中国亦是如此,房地产的金融属性在上世纪末期露出端倪,老百姓希望通过利用金融杠杆进行不动产的投资已经成为常态,这种常态栽培了房地产行业20年。


如果中国实行“租售同权”,就意味着砍掉不动产至少20%的金融属性,这不仅会造成房屋持有者资产的缩水,还会对中国的金融环境甚至是国民经济带来巨大的伤害。


也许有人会问:为什么美国、欧洲等国家这么多人租房子,中国人就不行?

这是对国外房地产环境的误读,以法国为例,法国巴黎的房价基本和洛杉矶持平,高昂的房价让很多年轻人望而却步,大部分法国人在40岁之前是不买房的,但是40岁之后他们的经济得以缓解之后,依然是购买商品房的主力军。

再以美国为例,美国自从上世纪60年代商品房就高速发展,截止到2003年,美国居民持有住宅率高达68.6%,而我国的省会城市和经济发达的城市到了2013年才到达这个水准。


所以我们说:“外国人喜欢租房”属于严重误读!

虽然,我们从“两会”中读到了房地产调控的未来方向,但是从会议中传递的信息也有积极的一面,比如北京市政府提出,未来五年,北京将继续努力推动疏解非首都功能,全市常住人口总量控制在2300万人以内,实现城六区常住人口比2014年下降15%左右。其实上海早在2016年国务院颁布的《长江三角洲城市群发展规划》之后就提出要严控上海人口,缓慢土地供应等措施。严控人口、严控土地,这就意味着供应段和需求端都会相应减少,而需求是压抑不住的,一线城市的房价势必还会保持在高位,而其他的“卫星城市”反倒迎来利好!

政府工作报告还明确指出:“提高新型城镇化质量,今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。”1300万人口,相当于中国总人口的10%,换句话说,中国的城镇化进程在2018年又要进入一个加速的过程,城镇化对房地产的积极发展作用不言而喻!


所以,笔者窃以为,“租售并举”对于时下的中国还有相当长的路要走,毕竟孟子的话“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心”的思想已经流长了千余年,以租代购,可能需要几代人思想的不断迭代!


“租售并举”这不仅仅是一项举措,而是要改变公民传统意识的过程,更是要通过公共政策的不断试点和完善,让老百姓真正体会到好处的过程,还是要平衡房地产市场和金融市场的过程!有太多的难题需要去攻克!


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