上海
关于楼市的几点真相……
2019-11-27 11:01 | 浏览:1702次 |

对大部分人而言,买房都是一生中最大的开销之一,对于很多新晋韭菜来说,购房合同很有可能是这辈子签订的金额最大的一笔合同。

一、60%

抛除少数头部城市,现在大部分城市的购房者,对于二手房依然是敬而远之的,原因无他——有钱!

前几天黄老爷子在一次会议上说,控房价最重要的就是控地价,黄老爷子看事情是非常准确的,但是黄老爷子的方法,现在有没有用还有待于商榷。但是黄老爷子有一句话是非常正确的,就是房价会是地价的两倍,也就是房企以1万的楼面价拿地,销售价格就是2万。

大家一直骂房企,骂炒房客,还真是要给房企喊一声冤枉呢,炒房客自己受的罪自己知道,这儿就不在赘述了。房企的事一会再说。

刚刚说到房企拿地成本会占房价的一半,其实这并不是全部,拿地环节会有契税、印花税、建设环节会有土地使用税、印花税,你以为这就完了,那你就错了,销售环节还有增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加、土地增值税、印花税、企业所得税……太多了,很多我也不太清楚了。

加上建设成本,营销成本,渠道成本,企业运营成本。

总而言之60%不算多,先别着急心疼房企,因为这些钱最终都是你来出的。

二、乱像

自从本轮调控开始,房企的日子是越来越难过,去年最起码“限价”潮之下,虽然有一些倒挂楼盘出现,但大部分项目楼盘销售并不算太差,最起码去年叫某科的大型房企没有喊着“活下去”。

今年却是不一样,这次调控好像真的不是闹着玩的,前段时间的32城联查,据说某银行已经因为私自给房企融资,被罚款超过一个亿。还有不断被约谈的信托,总而言之,调控从对购房者“限购”“限售”,到收紧房企融资环境,好像是打蛇打到了七寸上。

由于融资收紧,房企虽然早已上演“全员营销”,但某科都喊“活下去”的背景之下,以往财大气粗的房企,也只能在其他环节不断打转,毕竟谁的钱都是钱。

要命的事有人干,赔本的买卖没人干!

近日,湖南长沙,某小区被曝光大量铺设“植草砖”当作绿化地,连“人工湖”则是由塑胶制作而成,“湖”上还有一个作为摆设的小桥。


不得不说,这意境,这造型还真有点小桥流水的感觉!

毕竟买的是房子,小区内部环境都是次要的,只要有房子结结实实的,可以住也没啥好说的,开发商也表示了:从未说过要建真湖。

“塑胶人工湖”有什么大不了,没事了散步还能跳跳舞呢。还是那句话,只要房子建的结结实实的,能好好住个70年也可以,不过,这个还真的要赌一赌。近日,媒体曝光长沙某公司生产的劣质混凝土流入市场,波及59个楼盘。但愿别买到这59个楼盘吧!

房屋质量问题大家都有,反正也不是一家,这不前段时间还有南方某城市,一个叫和平新居的房子倒塌了,现在这房子就算混凝土有点问题,最起码30年也没问题吧,反正过几年也就找接盘侠卖了,或者就给租出去,不是我自己住,管他洪水滔天。倒了说不定还能涨价呢,谁还没有踩一踩狗屎运的运气!

“塑胶湖”和质量问题都忍了,有的房企竟然卖起来了“空气房”,新华社报道,在云南昆明,某开发商房子只盖了31层,却卖到了33层。

同样是腰间盘,就你突出!

前段时间看见很多关于降价维权的消息,很多文章站在契约精神的角度上,说什么购房者没有契约精神,房价降下去就维权,涨上来不给房企钱的什么的。然后一顿夸西方的契约精神。

单从房价涨跌这方面来说契约精神,确实是有几分道理。但只从房价涨跌方面来说,难免有些避重就轻,所有的房子都是有设计寿命、防震等级、质量标准的。能不能达到这些标准是不是也要拿出来说一说。

“空气房”现在处理妥善了么?

三、购房

我国历来没有把消费者当成上帝的习惯,这就造成了购房者实际上处于房地产产业链的最底层。

前有通胀承压,后有房企由于一系列的原因,甚至连不漏水的房子都造不出来,中间买了房子之后,调控政策出台,导致房价下跌财富缩水。但即使这样,也需要掏空六个口袋,总而言之,苦!

80年代的万元户属于时代的标志,那时候平均工资大约35块钱这样子,经过40年的变迁,现在再来看万元,仅仅是很多人一个月的工资。按照平均工资5000的标准来看,近40年工资每年平均增长20%。你说通胀是多少?

房屋质量的问题上一部分说过了,这儿不在赘述。

中间的调控下面来说。

四、调控

近两年常常有砖家说房子已经够住了什么,说什么人均商品房面积已经达到30㎡、50㎡、100㎡、1000㎡。其实这个数据是没有任何意义的。你只要看北上广深这四个城市的房子是不是还限购!为什么要限购,肯定是不够卖才限购的。如果供应量充足,谁想买都能买到,怎么可能还会限购,和摇号是一个道理。

纵观调控史,调控从来没有试图增加1㎡的土地,虽然经常说这些问题,但还是有人会迷惑。包括这一轮调控,也不外乎“限购”“限售”“限价”“限贷”“加息”,收紧房企融资端等。

除了一次次的抬高购房门槛之外,还有以下几种作用。

1、制造市场紧张气氛。首先应该明白一点,以北上广深为代表的城市为什么限购?其实很简单,就是因为想买的人太多,所以才需要限购。通过限购的方式,将一部分购房者剔除,造成需求侧减少,从而减缓房价上涨。前提是因为供不应求,所以才需要限购剔除一部分购房者!

2、减少土地供应。无论是打击开发商,还是控制土地供应,实际上都是在收紧土地供应。而收紧土地供应,一方面会直接减少最终的房屋供应,另一方面土地供应越少,土拍价格会越高。物以稀为贵!

3、由于购房者处于房地产产业链的最低城,因此所有的成本最终都会摊到购房头上。收紧房企融资渠道还有另一层含义,那就是抬高房企融资成本,原本60块钱地价,20块钱建设、营销成本,10块钱人工成本,可以赚10块钱,融资成本5块钱,最后可以赚5块钱。现在融资成本涨到10块钱了,房企还想赚5块钱,就必须从其他地方出,或者直接加在房里。

可惜小白永远看不到调控过后的后遗症,只看见眼前房价在涨了10000,然后降下去100块钱,再加上限购有一部分人陪着自己买不起了,看着房企日子不好过,开始拼命唱空。然后在市场的作用之下,迎接下一轮大涨,再裹挟一大批人打着“刚需”的名义,做我买不起我有弱,我弱我有理的抗议,要求调控。

五、土地财政

说到房地产,怎么也绕不开土地财政。土地财政简单来说就是政府卖地获得出让资金,不过并不全是这样。政府会将土地出让收入,投入基建,然后带动产业,然后以税收做抵押,再去进行建设。总体来说土地财政与其说是一项财政手段,不说土地财政是一项以土地价值信用背书的政府融资手段。

土地财政好不好,得分怎么去看。

从购房者、房企的角度来看,肯定是不够好的。对房企来说,土地来源单一,只能通过国家出让或划拨的方式得到土地。而房子都是需要建在土地上的,说土地是什么价格就是什么价格,搞不好建好房子还有限价,弄“倒挂”了白忙活还赔钱。

对购房者来说,虽然可以从不同的房企选房购房,但最终土地的价格决定了房价的60%,所以这部分是怎么也便宜不下去的,而且无论是出让还是划拨的土地,都是70年的使用期。以现在来看,土地到期了是可以续的,价格定的也不贵,但政策的稳定性是不一定的。

从政府层面上来说,这个意义非凡,土地就是信用,就是财富。土地财政对于一穷二白的中国和平崛起的意义非凡。

从投资和政策的角度来说,土地财政决定了只要社会在不断发展,土地的价值是永远没有上限。土地价值没有上线,房子的价格就不会有上限。所以在较长的周期内,房产是永远有投资价值的。从另一方面来说,规划不可能永远都是科学的,即使现在越大的城市批地越难的现状也没啥改变,错配会进一步造成畸形的价格涨幅。

六、总结

最近市场不断回暖,本轮调控的政策已经触底。一轮周期的结束,就是下一轮周期的开始。

从目前的经济层面来看,全球经济形势都不怎么好,经济增长承压,各国都已经开始放水、降息,蓄水期到来。从国内经济来看,近几年经济增速不断放缓,正处于换挡期的关键节点。随着再一次经济换挡,未来楼市暴击的可能性越来越小,集中几个有价值的城市长持,是未来楼市投资的基本要求之一。


注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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