上海
2020年前,几点最真诚的购房建议
2019-12-09 11:07 | 浏览:1319次 |
今天,开篇我很直白分享我最近的一个看法:不要等到年后再买房。
因为这一年我们团队也在回答各种买房人的问题,当问答达到一定数量,尤其在距离2020年已经可以用倒计时来算的时候。
我突然意识到一个重要的信号:很多小概率的事件,如今却在高频的发生。
这些信号未必那么明显,很微弱也往往容易让人忽视,但汇集到一起,势能会很可观。
所以值得和各位分享下,以及在走进2020前,最后几点买房建议。

1
首先,先和各位分享一组数据。
2019年前三个季度,有个数字让我很震惊,调控频率达到了415次,这是个什么概念?
2018年全年调控次数加到一起,不多不少才刚385次,也就是说不管力度如何,起码密度到了一个空前夸张的地步了。
好,这是数量能级的,我们在看思路的维度。
我给大家整理下最近调控路径,上海临港定向放松人才限购,南京六合大专不再限购,天津对承接北京非首都功能外地人定向放宽,海南三亚随后也跟着放松。
如果以前调控用大开大合的重剑的话,那么现在的调控讲究的就是精细切割的手术刀。
在军事上有个术语,叫“外科手术式的打击”,对精准目标精准命中。一方面,“房
未来各种城市的操作主要发力点,集中在城市深度发育和打补丁

2
但再往下细究的话,我认为,从政策层给市场有了两点启示:
第一,过早高压调控的城市,彻底触底了
因为很多人觉得政策都这么高压了,市场还能好到哪去。
事实上,以前认知中城市的分化,大多数是城市能量演变结果,但今年我调研了不少城市,结果多少让我有点意外。
那就我们很大程度上低估了每个城市政策对各自周期的干扰。
这点上,上海和长沙就算一二线的操盘典范,一个在这轮牛市第一波主升浪后就完全封死了自己市场,另外一个更狠,在主升浪还没完成的前期就断腕式调控。
特征很明显,调控前置,封闭式,玩真的。
我没法说这样对错,但有个城市案例可以给大家参考下,苏州。
作为四小龙中最早玩真格调控的,也在这轮牛市行情最热的时候,打断了自己上升期,但房价摁住了吗?后来的事情我们都知道了。
简单说,城市的价值你是藏不住的,城市的周期你也挡不住。
所以大家来看这些定向政策微操的城市,身上一个很有意思的特点,几乎都是在17年或者之前完成强调控的城市。
换句话说,这些城市保证了两年的强姿态调控。
那么其实挺明朗的,以前我们习惯全国楼市大家一起触底,但现在更实际情况,有些先走一步的,才是率先触政策底
拿我近期看过沉默很长一段的城市,从环沪的昆山,到中部合肥,长沙,武汉,再到成都。
数据层面上我们感受不到明显的冷热,但是当你真实切入到二手房市场,会发现这些城市的二手房起码有10%的谈判空间。
换句话说,如果政策底保持一段时间,市场上的观望情绪很快就被消磨掉了,就进入市场底的阶段。
剩下的时间,假如没有外部力量介入,最好的结局就是大家在抢夺内部存量资源,为了活下去,什么代价都可以商量。
也是往往也是我们这些外来者能这淘笋的原因。
而且,更诱人的是,这些步子快一点的城市名单,如果拿出来,你会发现基本和最有价值的一二线城市名单是重叠的。
这点上,我们真的可以去那些那些率先开启强压调控的城市,看看机会了。

3
当然,你会说,壁垒这么厚,至少看来是这样,去了有什么意义呢?
还有第二点启示,能打补丁,就会说明了有了切口。
不要误会,我不是让大家去这些放开的敞口,去搞什么上山下乡建设,但是我们能看到一种城市姿态。
好比打牌,都要先放一对三先,总不能一开始就出王炸吧。
而且值得注意的是,这种信号越来越直接,比如最近珠三角强二线城市,说来就来,都和市场不打声招呼的。
最近,我就去到一个强二线,真的感受到,这里市场艰难的超出了想象,因为外部很早就强调控,大家早把他忘了。
连锁反应就这么发酵着。
没了外部的激活,内部也不着急,客源资源越切越少,坦白讲,我这边接触下来的开发商,你让他怎么配合你,他都愿意。
更实际的点说,多去看看,桌底往往比台面还有惊喜。

4
接着,货币层面有了一点小宽松。
2019年11月20日央行公布,1年期和5年期LPR同步都下调5个基点,这也是2015年10月24日房贷基准利率降至4.9%之后4年来的首次降息。
差不多在同时,国家统计局公布了2019年我国前三季度的经济数据,第一季度增速为6.4%,第二季度为6.2%,第三季度为6.0%。
上次能看到这样一个季度均值,大概还是30年前了
不管怎么说,能看到两个信号了,经济压力不算小,和以及和3.8%CPI来说,4.8%的LPR也不算高。
我不知道,各位理解我的意思没有,虽然大宽松周期暂时没法确定,但是至少有了偏向宽松的倾向。
此外,我国的存款准备金率即使在今年已经在1月、5月、9月实施了三次降准,但国际上仍然处于中上水平。
意味着我们的工具箱中随时都有宽松的筹码去抛出来。
所以当下,我已经很身边的刚需朋友了,不要拖到过完年去买房了。
理由就像上面说的,对有些城市而言,先走一步的,政策底和市场底已经从重叠了,再坏也坏不到哪去了。
那么只要给到一点东风,比如一次货币概念,一个政策口子,一个小阳春的热闹,都可能被放到很大。
毕竟,市场期待利好太久了。
不要等这杯奶茶变成网红你再去凑上去,那么基本也就是拿着叫号单再角落里蹲一蹲了。

5
同时,我也观察到,当下比硬抗市场的投资客更难受的,其实还是开发商。
最近我去到环沪一个还不错的版块的一个还不错的项目,算卖最好的那个吧,当对方和我报了一个内部折扣后,我都差点惊到了。
逻辑想想也通,现在差不多就是开发商最弱势的时刻,市场被磨损太坏,所以我们能观察到,现在业内做法愈发粗暴。
优美的文案越来越少,渠道的分量越来越重,业内的趋势,在指标上回款要压倒一切。
其实他们也想赌一赌明年的市场,只是时间上不允许了。
所以,我很真诚的建议各位,如果有置业需求,最好在年底前完成。
这是我眼中最好的一个小周期了,很多价值城市而言,政策底,市场底,和行业底神奇的重合到一起,便宜足够多,空间足够大。

6
好了,到这我直白点给到大家一点年前购房建议。
1. 能做什么之前,要明白不能做什么。
不要投资你凭记忆说不出名字的城市,通常这样的城市往往在你的中介朋友圈出现一段时间,然后,你会永远的忘掉他。
2. 房地产是每个城市的骨子里欲望,谁禁欲越早,越狠,那么你懂的。
大胆去这些城市捡漏吧,但切记,这个城市名字一定是你脱口而出的。
3. 把手上的别人叫不出名字的老家多余房子,商铺啊,写字楼啊,我把他们称为楼市的不良资产,可以打包盘整了,起码是能换到那些捡漏城市了。
如果这三年市场结果的教育还没被教育够,那下次等着你绝对不止三年。
4. 有壁垒没关系,方法总比困难多,但前提是你要动起来。
5. 很多人会想2020年事情就2020年再做吧,但是聪明的人会想到,那干嘛不在2019年把筹码吸进了来呢。
投资唯一颠扑不破的真理,就是买的便宜卖的贵。
6. 碰到开发商,大胆问出,你现在能给多少优惠。
没关系的,谈判就是这样,趁你病的时候,我不要的你命,多吐点好处到我的腰包就好。
7. 赌气没啥用,房子还是涨的比猪肉快,所有的一切归根结底,还是用六个钱包在保卫六个钱包。
最后,我希望不要误解,这是一篇让大家去炒房什么文章,所有有着这个念头请把“房住不炒”在心中默念十遍以上。
没有暴击了,是我一直以来强调很多次观点,但我也不希望各位等过完年,万一变得很被动。
所以,你就把这当成一篇以防万一的文章,最好的结果,就是回头证明我错了。
不过我至今记得我前辈和我说的话,“强势的时候,看到的都是笑脸,弱势的时候,看到的都是屁股。


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