上海
长三角一体化下大虹桥板块利好深度解读,买房必看!
2019-12-09 12:02 | 浏览:4416次 |

国务院,

给长三角包了两份大红包”



自从进博会开办以来,每年进博会期间总书记都会亲自来到虹桥,并给长三角一体化带来重大利好:

去年,总书记宣布将长三角一体化上升到国家战略

今年总书记再来的时候,关于大虹桥的消息更是一浪高过一浪,而且都是来自官方的实锤,半个月内国务院公布了两条超级重磅


去年进博会 与 今年进博会


相信大家这两天都被《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》(以下简称“规划纲要”刷屏了。实际上,这个文件今年5月13日国务院就批复了,只是一直没公布。


比它早两周公布的,是《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》(以下简称“总体方案”)。这个总体方案是今年10月25日国务院批复的,这个时间很微妙,因为每年进博会是11月份,而国务院紧赶慢赶地,在今年进博会前夕,将规划纲要总体方案两份给长三角的“大礼”包好了。

这就意味着,总书记去年提的国家战略,在整整一年的研究编制工作后,从战略落实到了方案,有了实质性的推进。



 这两个规划的关系  

规划纲要,是总体方案的上位规划;

总体方案,是在规划纲要的指导下编制的。


规划纲要,是整个长江三角洲区域的宏观规划;

总体方案,是针对示范区的总体方案;是结合示范区的实际情况,落实规划纲要的具体方案。


由于关注我的小伙伴们大多更关注长三角一体化示范区,尤其是上海市(青浦、大虹桥)的这部分。

因此,今天我先重点分析的,是这个总体方案。



01

一体化的“样板间”,

终于等来“效果图”


之前长三角一体化示范区被称为全国的“样板间”,而现在的总体方案相当于给这个“样板间”定了个装修标准风格气质效果图


这张“效果图”里的一些内容在我看来堪称“核重磅”

但是我很讶异,这么重磅的消息,当时只有规划从业者们大量转发,普通粉丝们鲜有转发。阅读量也不高,就连《上海发布》这个市政府官方号,居然到发布后的第二天阅读量也还没上10万。


我归结了下,没有让大家兴奋起来的原因:

一方面,几乎所有公众号都只是复制粘贴了公布文件的原文,而这些文件都是公文写作、阅读门槛高,又多是条条框框的内容,一般人很难看懂其背后的实质;

另一方面,文件中有一些重磅信息其实是第一次官宣,但由于之前很多媒体的宣传有一定误导作用,使大众以为是在炒冷饭。这也从侧面反映了,大众对长三角一体化以及大虹桥的理解比较粗浅。


接下来,我就尝试解读一下这份文件里的重磅价值所在。




首当其冲,

就是它的名字!

《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》


这个名字里藏着两个重要信息:

1、从文件名称看,这是份总体方案,是对长三角一体化上升到国家战略的政策落实。


别小看这点,因为从政策到具体方案,体现的是国家对这件事的重视程度以及坚持做下去的决心。从这张“效果图”将来再往下走,还会落实到示范区内的各个镇的总体规划详细规划,那就成“样板间”的施工图了。


2、在这之前,长江三角洲一体化一直是被简称为“长三角一体化”,现在被称为“长三角生态绿色一体化”,这还是头一回。


说句实话,现在每个地方的规划里其实都有“生态绿色”这个章节,但这一次,是直接写到了规划名称里

这说明,“生态绿色”不是示范区的其中一个专项内容,而是贯穿其发展始终的头等要义,这也呼应了中央再三强调的“长三角一体化示范区,绝不走传统开发区的路线”




02

一起仔细端详,

这张“效果图”


在官方给出的文件里,给大家罗列了10大“看点”,而我先着重讲其中的一点



总体方案十大“看点”


别误会,我不是说另外9点不重要,相反,其实它们非常重要。但是对多数公众来说,它们比较“虚”、很难有切身体会,比如规划的初心使命、定位、生态目标、制度创新、改革和体制机制。

而我要讲的这一点却是“实实在在”的,也是比较容易理解的。

那就是,空间布局



关于空间布局的第一个问题:

示范区到底在哪儿?


注意,有两个范围:

1  示范区范围

上海市青浦区、苏州市吴江区、嘉兴市嘉善县。



长三角一体化示范区范围图   @鬼话宝


2  先行启动区范围

青浦朱家角镇、青浦金泽镇、吴江黎里镇、嘉善西塘镇、嘉善姚庄镇。



示范区先行启动区范围图   @鬼话宝


有趣的是,好多人以为示范区的范围早就公布了,而实际上并没有。

之所以会有这个错觉,是因为之前好多媒体宣传了很久:长三角一体化示范区是六个镇(金泽、朱家角、黎里、西塘、姚庄、练塘)。

而他们的依据是今年3月份,江浙沪的六镇组成了党建联盟明明不算实锤,但由于当时全社会对长三角一体化的进展极其关注,难免捕风捉影。由此“三人成虎”,媒体宣传得多了,就仿佛已经官宣了一样。

现在回过头去看,6个镇里除了练塘镇“落选”,其余5个镇被最终确定为一体化示范区先行区。



关于空间布局的第二个问题:

示范区的核心在哪儿?


“大虹桥,或许会成为示范区的核心。”

这是我在年初的那篇“大虹桥 | 上海市的二胎,长三角的黑洞”一文里的判断。

当时主要是基于两点原因


1  虹桥,示范区的周边唯一交通枢纽

这一点虽然仅仅是交通层面的分析,但却是最关键!

因为要想进入示范区,必须经过虹桥枢纽。


有交通枢纽,才有人流和物流。

有人流和物流,才有繁荣的城市。

这是城市发展的基本逻辑。



示范区周边唯一交通枢纽——虹桥   @鬼话宝


2   虹桥在上海的前进路线上,上海是长三角的龙头

前半句不用解释,而后半句则是因为,上海逐渐认识到,单独一座城市是有局限的。

世界上已经有五大著名的城市群:以纽约为首的美国东海岸城市群、以芝加哥为首的五大湖城市群、以伦敦为首的英伦城市群、日本的三大都市圈、欧洲西北部城市群等等……

上海被定位为全球城市之后,在世界范围内竞争,靠单打独斗肯定是不行的。


这个时候需要“合纵连横”,向西进、拉拢凝聚整个长三角,这是历史趋势、势在必行。

虹桥的位置,与上海发展的未来趋势一致。所以你会发现,早在去年习大大把长三角一体化上升到国家战略之前,上海已经在这个方向上迈出好几步了。



向西凝聚整个长三角


基于这两点我当时得出结论:虹桥不仅会在长三角一体化中大大受益,还会作为核心,带动整个青浦区(从虹桥枢纽去示范区必须经过整个青浦),甚至带动整个长三角。


BUT,

当时规划纲要还在编制中,在规划上,从来没有任何官方渠道的文件或政府讲话提到过,长三角一体化的核心在哪里。

不论是虹桥单元规划还是虹桥商务区十三五规划,一直是虹桥相关的规划里单方面地在谈长三角一体化,给人的感觉是虹桥自己把脸往长三角一体化上贴,属于“一厢情愿”。


“大虹桥,与长三角一体化的关系如何?又会不会是它的核心?会得到多少发展红利?”

一切问题,在官宣之前,都只能是个问号。


毕竟,在地理上,虹桥是在示范区的边缘,而且是在外沿

下图,是我画的大虹桥和长三角一体化示范区的位置关系。清晰可见,整个虹桥枢纽(机场+高铁站),甚至都不在示范区的范围里。



示范区与虹桥枢纽的位置关系   @鬼话宝



但是!

官宣了,

这次来自国务院。


03

大虹桥,

长三角一体化的“动力核心”!




什么是“动力核”?

首先它是长三角示范区的的核心

其次它不是一般的核心,而是驱动力核心,是发展引擎


有一点,值得特别留意:

国务院官宣方案的原文里,“动力核”是“虹桥区域”,而不仅是虹桥商务区


没错,这对那些在虹桥商务区外围,却总想和虹桥扯上点关系的周边区域,是一个重大利好。但这就引出了关于空间布局的第二个问题,为什么“动力核”不仅仅是虹桥商务区呢?


关于空间布局的第三个问题:

为什么一个交通枢纽可以成为“动力核”?


要回答这个问题,就又要提航空城的概念了(看过之前文章的小伙伴可以略过这段)。

“航空城”(Aerotropolis)的概念最早由John Kasarda于2001年提出,是指以机场为中心的城市经济区,由航空导向型商业与聚居在机场附近以及沿交通走廊向外延伸的商业与人口组成。


航空城是区域发展的大引擎。

国际机场协会(ACI)的研究数据表明,机场每百万航空旅客吞吐量可以产生1.3亿美元经济效益和2500个就业岗位,更为关键的是它对上下游产业链的拉动作用。机场的投入产出优势巨大,以北京首都国际机场为例,每投资1亿元,能产生经济效益5.7亿元,其中为北京市带来效益2.8亿元,为其他地区带来效益2.9亿元。

在中国,近些年随着经济的快速增长和民航业的迅猛发展,城市的空港地区逐步成为区域经济发展的新引擎,各地掀起一股“航空城”建设热潮。

大虹桥算是这股热潮的“弄潮儿”,从一座城市的机场跃升为一座机场的城市。


从城市的机场

到机场的城市

每座航空城都有个龙头产业带动整片区域发展,而这个龙头又是依赖于这座机场的。所以每座航空城的生长都可以概括为:

因“城市的机场”而生,归于“机场的城市”。

每座航空城的“龙头”还各不相同,先来看世界上几座著名的航空城:




大虹桥几乎涵盖了以上四座世界著名航空城的龙头产业,包括商务总部园区、物流货运、会展、旅游休闲、现代服务、高端制造和高科技园区等。

但是与大虹桥最接近的还是荷兰史基浦模式,因为大虹桥的龙头产业是商务总部园区,即虹桥商务区。

荷兰史基浦同时又是全球最早规划建设的航空城,是世界上航空城建设的典范,因此我把史基浦航空城与大虹桥做个对比分析。


地理位置

史基浦,位于阿姆斯特丹市中心西南17.5公里处,地处欧洲中心位置,距离欧洲主要商业中心的飞行时间均在2-3小时。

大虹桥,位于上海市中心西南14.5公里处,地处长三角中心、上海门户位置,距离东亚主要商业中心的飞行时间均在2-3小时。


产业功能

史基浦,商务与物流功能并重,机场周边建有多个商务园区,写字楼与物流仓储面积占比最大,是欧洲物流和商务活动中心,300多家国际公司入驻。

大虹桥,各产业板块紧密围绕着虹桥综合交通枢纽布局,规划主要两处核心,西翼的虹桥商务区和东翼的临空经济示范区,3000多家企业入驻。


对接与辐射

史基浦,开发区域从机场区向外拓展,沿交通廊道外扩并与传统市中心接壤。

大虹桥,同样沿交通廊道(延安路高架、2号线、10号线)向内与传统市中心接壤;沿交通廊道(G50高速、17号线)向长三角外扩。



虹桥模式与史基浦模式   @鬼话宝


在比较分析多个国际航空城案例后,我曾经所在的规划团队总结出了,空港地区呈现的产业由机场向外圈层发展的趋势特征:

2km范围以内为机场空港区,主要为航空运营、飞机制造、旅客服务等航空直接相关产业;1-3km内为空港紧邻区,主要为航空物流、金融等航空紧密相关产业;3-5km内为空港相邻区,主要为会展、电子商务、研发等可借助航空优势的关联产业;5-10km内则为产业辐射区,主要为居住生活、商业购物、文化娱乐、餐饮住宿等为航空城提供生活服务型产业。



航空港功能区布局   @同济大学匡晓明团队


再比对一下“大虹桥”的产业布局:

虹桥机场1-3km范围内是虹桥商务区核心区,3-5km范围内是以航空关联产业为主的拓展区,5-10km范围内是以居住休闲为主的生活区。


虹桥机场的发展规划几乎完全符合国际著名空港地区的发展模式。大虹桥,将作为一座航空城(而不仅是一个交通枢纽或一个商务区),成为地区的强劲发展动力。

因此“虹桥地区”,被定位为长三角一体化示范区的“动力核心”,这句话的表述非常精确。

总之,现在头顶的“光环”落定,大虹桥的未来前景一片大好。




04

另一个核心

“创新绿核”


示范区还有另一个核心“创新绿核”:环淀山湖区域

这其实是可以预见的,因为就地理位置而言,处于示范区中央位置的淀山湖,本就是名副其实的“核心”。



示范区空间布局之“两核” @鬼话宝


那么,这两个“核”的区别是什么呢?

简单来说虹桥“动力核”,是商务办公和现代服务业,更偏向于经济发展的产业,能够比较稳定地产生价值;

环淀山湖“创新绿核”,则是创新经济和绿色经济,更偏向于生态、创新和人文的产业,是对于高质量发展和生态文明建设的尝试,相对更有挑战性。


“两轴、三区”


这次总体方案的空间布局里还提到了“两轴、三区”。

“两轴”,指的是沪渝高速(G50)通苏嘉高速

以高速公路为发展轴,很合理、很常见。其中沪渝高速发展轴的规划目标是聚焦国内外创新资源;而通苏嘉高速的目标则是发展生态友好型创新产业集群


“三区”,指的是吴江城区、嘉善新城、青浦城区,形成以这三大片区为节点支撑的城市功能组团。



示范区空间布局之“两轴、三区”  @鬼话宝


将“两核、两轴、三区”叠加,就得到了下面这张完整的空间布局图



总体方案——空间布局图   @鬼话宝


这又使我之前对于上海和长三角一体化示范区的关系的整个判断,得到了官方验证。

下图是我之前在大虹桥置业必读帖(一)一文中,为了分析上海的城市发展逻辑与长三角一体化的关系而画的。



长三角一体化示范区与上海东西引擎——空间布局图   @鬼话宝


除了通苏嘉高速,这两张图纸表达的涵义几乎相同。

当时我在文中,将上海“东西大通道”(G50-延安路高架-浦东大道)比作一条传送养分(资源)的“脐带”,将长三角一体化示范区与上海的东西两座引擎(大虹桥、大浦东)串联在一起。并且在图上标出了吴江城区、嘉善新城、青浦城区三个重要组团。


后来这张图被许多地产自媒体和中介转发使用、流传甚广,可能好多小伙伴都见过。从它们被转发的用途,大致可以窥见他们眼中这张图的价值:

让大家去大虹桥和环沪地区置业,炒作区域内的房地产。


但是,长三角一体化的初心,当然不是房地产。

事实上,国务院批复的总体方案明确指出了这项工作的初心,有两个:生态绿色一体化



05

生态绿色

“绿水青山 VS 金山银山”


投资客往往听到“生态绿色”四个词就偃旗息鼓了,因为提到生态,就联想到严格的限制,仿佛对生态环境的保护和经济发展,天生就是对立的。


实际上,两年前习总书记在19大报告中提出“绿水青山,就是金山银山”的时候,我也一度浅薄地认为这句话就是在强调生态的重要性。但后来我发现,这句话不仅是说生态环境的重要性,还有它的“经济性”

生态环境,是可以有经济效益的。

然后,我又一度浅薄地认为,生态环境的“经济性”就是指第一产业和文化旅游业。


直到,华为研发基地落户青浦西岑社区,充分说明了“有风景的地方就会有创新经济”,才真的相信,生态优势是真的可以转化为经济优势的,而且远不是搞搞旅游和农业这么简单。



@华为青浦研发中心效果图


那么,生态优势是怎么转化为经济社会发展优势的?

先看几组案例:


@苹果“飞船”总部



@微软西雅图总部



@谷歌新总部



@Facebook加州新总部


苹果、谷歌、微软、facebook等世界顶级科创巨头企业,近几年都在建设各自企业的总部,而他们不约而同的选址在生态环境很好的郊外,打造花园式的办公环境。

这可以说是未来的一大趋势


而习总书记常说的高质量发展,本质上也是生态友好型。

现在的长三角一体化示范区,以(青浦)西岑科创中心、(吴江)汾湖高新区和高铁科创新城等为发展组团,形成蓝色创新珠链,将生态优势转化经济社会发展优势,有希望成为将“绿水青山”转化为“金山银山”的典范



06

一体化的红利


再说另一个初心,一体化。

“一体化”,并不是平均化。

在实现要素自由流动的情况下,总有局部区域会比其他地区得到更多的红利。


在总体方案的十大“看点”里,即使是大众觉得比较“虚”的那几点,其实也都暗藏玄机。

就拿体制机制来说。


理事会-执委会-开发公司

长三角一体化示范区将采用“理事会+执委会+发展公司”三层次架构。

其中理事会的理事长是两省一市的副省(市)长轮流兼任,很公平。而执委会(执行委员会)主任由上海市的发改委主任兼任,由此上海在长三角两省一市中的地位可见一斑。


在一体化最终实现之前,各地难免会更偏向自己的“孩子”,而上海市对应的就是青浦区和大虹桥,因上海的龙头地位,有希望在长三角一体化过程中乘势腾飞。

在一体化最终实现之后,行政壁垒逐渐消除,要素资源将前所未有地自由流动。那么,在有吸引力、有条件、实力强的区域,资源会比过去更加集聚。而大虹桥作为“动力核心”、又坐拥示范区周边唯一的交通枢纽,或成为此类极化效应的受益者。


可见,由于上海的龙头优势,对于大虹桥而言,一体化的整个进程都是享受红利的过程。


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篇幅关系,关于这次的总体方案,我就先简要解读这些。

如果文章看完,还是觉得信息量太大,或者我说得过于专业化,那么就记住这两点

1. 大虹桥,官宣为长三角一体化示范区的动力核心;

2. 环沪地区,将成为生态、创新和绿色经济的代名词;



注明:本人内容转自微信公众号:慧选惠房,文中图片内容缺失。如需查看原文可关注该公众号后,进入搜索栏搜标题即可。

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