上海
上海的“老破小”,还有购买价值吗?
2019-12-11 23:03 | 浏览:11713次 |

文转自地产自媒体微信公众号:慧选惠

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在改革开放和住房制度改革的41年中,老房子的拆迁改造也是房价上涨的因素之一。大量拆迁户一套老破小获得多套拆迁房,将获取的补偿金再次投资房地产。


2017年12月1日住房和城乡建设部召开老旧小区改造试点工作座谈会,明确指出要在15座城市试点,长沙、广州、厦门、宁波等按照“谁受益、谁出资”原则,采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。

明确老旧小区能修就不要拆,危房拆掉重建,但不是拆迁开发,而是原拆原建,改造所需资金根据房屋的产权来定,原则上个人出一份,原单位出一份,政府补助一部分。

老房子面临的不再是重建,而是修修补补,旧貌换新颜,延长它的使用寿命,遏制住社区的衰败与荒弃。

拆不起的老房子,越来越多



在“房住不炒”的大背景下,对老旧小区采取原址原建的旧改新模式,既改善了旧小区居住问题,又让那些幻想通过买入老破小,等着大赚拆迁赔偿款的投资客们,梦碎一地。


上海市全力响应政府针对老旧小区改造计划。有相关数据统计,目前,已实施老旧住房改造3270万平方米,受益居民55万户,超过了“十三五”目标任务的两倍。同时,保留保护里弄房屋修缮改造实施200余万平方米,受益居民5万余户,进展良好。


上海鞍山四村改造案例


过去的5年,上海有1500万平方米的老旧住房在城市更新的浪潮中获得新生,这一批住房最大的特点就是“老、破、小”,但地段、学区都很好。与之相对的,远在郊区的二手房、老破大的竞争力,自然显得就弱了很多,这样一批房源,大概率会在下一个市场周期中被淘汰。


随着城市不断更新,板块驱动各区域的地段,连带着房价上涨,剩余给二手房和老房子的空间已经很少,大楼建的越来越多,人们普遍会选择那些高性价比,住的舒适和安心的大房企品牌去看楼盘,新房和精装修房是选择最多的,这当然也是对于刚需人群来说。二手房市场,尤其是老旧小区,出售越来越难。


上海老旧小区改造取得非常不错的成效,有些老旧小区根本经不起重新装修改造,中途发生坍塌的事情不少,以加装电梯为例,有些业主觉得电梯不符合实际,经济条件不允许,各楼层意见不一致。电梯难以长久维护,不愿意出这个钱,毕竟政府出一部分,其他由居民自己补贴,争议很大。


根据相关数据统计,上海今年上半年就完成电梯改造计划的数量超过了往年总和,达到331栋楼。房子的改造条件不一样,居民意愿不同,改造的方式多种多样。结果就是老房子的未来价值不尽相同。


2005年杨浦区平凉西块被列为全市五大重点旧改基地之一,旧改大幕拉开。直到2016年,11个地块已完成拆除,杨浦区又作出“旧改决战平凉西”的决策,要在一年内攻克最后五个街坊。



杨浦平凉西块旧改地


彭浦新村棚户区


作为棚户区改造的一部分,自2008年起,上海市静安区彭浦新村街道(当时所在区县为闸北区,2015年与原静安区合并为新的静安区)在彭三小区试点“拆落地”的做法,将老房拆除并在原地重建。


上图两处位于上海市中心,或靠近外环内的房龄很久的老房子,碰巧赶上政府改造旧房棚户,换新城市面貌的好苗头。要知道这两处并不是一户的拆桥,而是相当于那片区街坊都会被改造换新,花费的时间和金钱也会相当大。


从投资角度来看,上海的老旧小区曾受过一些投资客追捧,遇上一场拆迁的致富神话流传很广。投资的逻辑很简单,房屋价格=土地价格+房屋造价。而土地价值,过去可以靠大拆大建来兑现。最近深圳南山区白石洲城中村拆迁,诞生1878个亿万富翁的新闻持续刷屏。当年成本不超过50万元的房子,现在拆迁补偿5000万元。


政府支持旧房改造,中心城区的房价已经趋于稳定了,拆迁的可能性变得越来越小。



全国棚改的脚步在放缓,能拆的,容易拆的没有那么多了。从多数省份2019年棚改计划来看,在大幅度缩水。


老旧小区改造非红利,投资需谨慎


等待拆迁换置新房的人寄希望于老旧小区改造,老房子有望因此升值,这个升值不再像过去那样是靠土地价值的兑现,而是有赖于居住价值的提升。房价上涨自然是欢喜的,但是推动其上涨的改造成本由谁来负担?


上海的老房子也许并没有那么值钱了。在一些买房人或投资客眼中第一印象老房子还是不错的,从装修到外观。真正入住后才觉得房子是用来住的,老房子的一些不便利也就慢慢体现了,市中心的老房子周边生活便利性并不比郊区好。


在上海市中心做小生意的房租成本高。同样房子内部装修的再漂亮也无法改变整个建筑的年代性,外加上老房子出租户较多,流动性也较大。即使千万元级别的老房子居住体验也一般,更别说产权不明晰,卫生设施还需要提高的老房子了。


当房子太旧的时候,房子的升值潜力就有限了。在未来的年轻人看来市区和郊区的差异正变得越来越小。在房子的选择上,新旧往往是第一条。很多房子价格会慢慢回归到居住价值,上海的老房子或许真的没有那么值钱了。如果真要买,无论是有年代感的老破大还是宣称有学区价值的老破小,如果单价和总价都高得离谱,那真要好好考虑了。


老房子值不值钱,还是要看地段,其实这个是一个很有意思的信号。地段优越未来的价值水涨船高,老旧房子不再是投资首选,70年产权到期,是否还有足够的市场价值?


如果是动迁房,地段、周边人流量、发展前景、升值空间等还有一些回报,房子是用来住的,同时也有机会升值置换更好的,住的舒服和安心是最重要的。




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