上海
上海楼市已悄然发生变化,这些机会看清
2020-11-26 16:57 | 浏览:1028次 |

房价进入控制模式以后,发生了很多有趣的变化。


比如日光盘锚定作用。


所谓日光盘,就是当天一套都不剩下的新房。


我们一直强调一套都不剩下,就是说剩下一套和一套都不剩下有本质区别。


一套都不剩下,意味着当时的价格供不应求。大体上价格低估了3%。


所以新进市场的买家应该问一问周边楼盘的历史去化。


例如静安世纪9.2隔壁静安映曾经完成了价格锚定,价格也是9.2。


就性价比而言,已经无需思考。


例如徐汇南街里7.8万曾经完成了价格锚定,如今价格8万,涨幅低于3%,同样也无需思考。


日光盘锚定最大的帮助就是会实现参与人群的强力看多,尤其是房东团结。


以瑞安蟠龙为例子,户型总图那么烂,但是不妨碍所有业主未来涨价的底气。


摇号和开盘的过程在所有业主那里留下了深刻的记录。


不涨个几千那是不可能卖的。


摇号盛况就是卖二手房的卖点。


这个时候跟风是有意义的。


当然1000万左右的房子,始终消费因素要更加重视。


到了600万左右的预算,


徐泾已经有中核、蟠龙、万科天空之城完成了多次锚定。


所以招商虹桥公馆值得买入。


600万预算的房子事实上只有招商是最靠近原有锚定价格的。


当然保利云上、大华双雄全是限价的。



与日光锚定相对应的是:非日光不用看哪个人多,其实不必要跟风,但市场也是过于跟风了。


2019年宝山5.72,徐泾5.8,周浦高品5.65。


现在是宝山5.98,徐泾6.02,周浦毛坯6.2。


现在看起来不少媒体是或蠢或坏或者又蠢又坏。



周浦那么明显的性价比居然大筹30个。


只有本号坚持逆风主打,这也是那么多人FOLLOW我们的理由。



我们从不跟风,紧追二手走势。



说这两个变化的目的,是说这两个是动态的。


如果确定某个盘一定会日光,那么通常是值得买的。


只要不是日光盘,去化9成和去化5成并不一定就是前者更值得。


近期供应即将大涨,对于行情会有什么影响呢?


早在9月就提出过,2020年也就这样了,当然有政策房住不炒的考量,也考虑到了政府会加快供应以及开发商年底着急回款的需要。


央区新天地建国里开场,性价比之王前滩据说会压轴。



静安区有仁恒、虹口有融创瑞安弘久、杨浦有保利、徐汇有南街里、融创、长宁有长宁第、黄浦有建国里今日摇号,城七区凑满6个区,没有新增供应的普陀之前已经供应了数千房源。


这是一种强烈的暗示了:三个月内不会再涨。



同时因为不少楼盘是新增供应,会开两期,加推那期目前的风向是不会涨。


3个月后也不会很快大涨。


等于让不少人过年还可以淡定。


当然由于供应不够,1000万左右预算的人踏空的概率依然在上升。


600万左右的房子就不赘述了,供求关系大致匹配,毕竟还有不少存量在。


也就是踏空的概率不高。


600万以下的房子由于买房群体事实是情绪向下的,总体还是供过于求的。


这种供应的另外一层暗示是:这样的机会不多了。


这个主要原因是这批房子的地价都不高。所以开发商也是会愿意拿不高的房价。


那是不是意味着明年就涨呢。


并没有任何迹象。



这是很房住不炒的。若不买,明年可能涨幅比较大,有真实需要的人不买可能踏空。


若买了,明年涨幅也可以不大,这是避免投资性需求跟风,那么多房子在一起也能起到这个作用。



那如果那么多房子都没有适合的怎么办呢。


二手也是要买的。




新房始终不会是上海这种成熟楼市的主力供应,同时如果不是特殊需求,同样性价比买家都是倾向新房,何况新房还在限价。


这时候二手房的流动性会下降。


限价并且扩大供应,恰恰是是因为不少地方地价上涨了。


跌也太难了,主要也是地价承受不了房价下跌。



如果买新房的话,记得通过我们买。


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