上海
2021年楼市走势预测
2020-12-16 14:25 | 浏览:1372次 |

楼市的风向再次发生变化。


12月14日,国家统计局发布了11月份的房价涨幅数据。船长对数据重新整理制作,能更直观地观察房价行情变化。


而与数据相比,最近一次的重要会议对楼市的提法,更值得关注。


注:苏州、南通、东莞等城市不在榜单之内,系国家统计局没有将其划入70个大中城市范围,故无法解读。


01


意外!济宁新房涨幅最高


先来看一下新房环比涨幅的情况。



11月,70个城市中有36个城市的新房价格上涨,是3月份以来最低值;6个城市持平;28个城市新房价格下跌,却是4月份以来的最大值。


与前几个月相比,11月的涨幅明显收窄。


在上涨的36个城市中,济宁以1.2%的环比涨幅排在第一位,也是唯一一个环比涨幅超过1%的城市。


排在第二的是广州,新房环比上涨0.9%。近两年广州的房价上涨趋势明显,得益于通过人才政策放松的限购,黄埔、南沙才有了火热的行情。


而在下跌的28个城市中,跌幅最大的也不过0.4%。太原、南充、南昌3个城市的跌幅都在-0.4%,直接垫底。


而吉林、温州、长春、哈尔滨、牡丹江、郑州的跌幅都在0.3%,基本上被东北城市包圆。


从新房的同比涨幅来看,这一年来的新房价格上涨最多的是15%的银川,紧随其后的是上涨11%的唐山、徐州,这也是仅有的3个涨幅超过10%的城市。


而新房价格下跌的还有9个城市,韶关、泸州、郑州、南充、太原、常德、济南,而北海、安庆的跌幅更是超过了2%。


02


广州二手房涨幅居首


新房代表着增量市场的表现,而存量市场的二手房数据,更能代表真实交易的情况。



11月,70个城市中有44个城市二手房环比上涨,3个城市持平,23个城市环比下跌。


44个上涨的城市中,无一城市环比涨幅超过1%。而这次领头上涨的,是广州、深圳、北京、合肥、沈阳等一二线城市,加上银川、西宁,涨幅都在0.5%之上。


在这涨幅前10名的城市中,一线城市占了3个,省会城市占了6个,足见领涨的趋势已在一二线抬头。


而在23个环比下跌的城市中,同样无一城市的跌幅超过1%。因此,整个11月份的二手房市场,只能说稳中略涨,波动不大。


下跌最多的是南充、牡丹江、哈尔滨,跌幅超过了0.5%。


再加上济南、长春、西安、郑州、青岛、呼和浩特、洛阳、吉林、太原、石家庄、天津,你会发现23个下跌的城市中,北方城市占了13个之多,且除了洛阳、牡丹江,11个全部都是省会城市(直辖市)!


也就意味着,北方的重点城市除了北京、沈阳、银川、兰州、乌鲁木齐,11个核心城市二手房都在下跌!


何其“壮观”!


这也直接证实了前段时间的“北方城市房价普跌”的传闻。


而从二手房同比涨幅来看,深圳上涨14.6%排在第一位,也是唯一一个超过10%的城市。尽管调控严格,但深圳今年的“打新热潮”再次让公众见识到“千万级的刚需房”,是何等诡异。


随着中央高层的直接发声,深圳新一轮的重拳调控,相信不会太远了。


唐山、成都的房价同比涨幅都超过了9%,银川、沈阳、徐州都超过了8%,宁波、西宁、无锡则超过了7%,广州、杭州、北京超过了6%,大连、上海、济宁、丹东、乌鲁木齐则超过了5%,这17个城市的涨幅算是比较高了。


与此同时,还有25个城市的二手房同比在下跌。跌幅最大的依然是牡丹江和南充,跌幅都超过了5%。


此外,天津、郑州、贵阳、太原、济南、石家庄、青岛、烟台、哈尔滨、重庆、吉林、南昌等二三线重点城市,二手房价都比去年有所下跌。


同样,北方城市仍是“重灾区”。


03


南北城市涨幅差距拉大


当然,很多人都对国家统计局的这份数据并不认可。我们不妨从第三方提供的数据,来观察下另一面的市场。


▲图片来源:冰山指数


根据长期跟踪房价走势的冰山指数显示,100个城市中有45个城市二手房价环比上涨,5个城市持平,50个城市房价环比下跌。


45个上涨的城市中,江苏淮安上涨4%排在第一位,泉州、马鞍山的涨幅都超过2%排在二三位。


其后,盐城、杭州、深圳、合肥、嘉兴、汉中等6个城市的二手房价环比涨幅都超过了1%,相比统计局的数据高多了。


而在这45个上涨的城市中,有35个南方城市,涨幅前11位均被南方城市占据。


北京、唐山、温州、绵阳、珠海等5个城市二手房价环比持平。


而在下跌的50个城市中,张家口下跌1.6%垫底。其中,南方城市占了29个之多,北方城市21个。


但其中又有不同,环比下跌的南方城市,都三四线城市为主,而北方城市则以二三线城市为主,从此也能看出南北方的经济能量差距。


04


2021,楼市如何定调?


北方重点城市房价还在下跌,但各个城市的应对表现,却大有不同。


最明显的是哈尔滨,11月出台《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,共计十四条扶持措施,明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房,显露出明显的稳楼市倾向。


而此后,郑州、天津也流传出放松限购的消息,但都被官方辟谣。


分化,还在继续。相对应的,一城一策,也必然会继续。


这一方,深圳、成都、西安等多个出现万人摇的城市因过热纷纷出手调控,打击“打新炒房”;另一方,哈尔滨、平潭、湛江等城市楼市萎靡,争先出台降价、调整公积金等“救市”措施。


这也会是2021年,楼市政策最大的“变”与“不变”。


上周的高层重要会议(为接下来的中央经济工作会议做铺垫),除了首次提出“需求侧改革”外,对房地产的描述也变成了“促进房地产市场平稳健康发展”,措辞温和,语气平缓,一改前几年的严厉之风。


不少大V开始高呼“房地产艰难的时刻过去了”“终于放过房地产了”……


但ZZJ会议只是前奏,过几天的中央经济工作会议,相信依然会坚持“房住不炒”的定位,只不过用词比前几年肯定会松一些。


村口大爷颤巍巍的敲了敲烟袋,小声的说了一句:“新一轮周期即将到来?”


只能拭目以待。


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