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关于房地产税,你需要知道的一切
2018-03-06 21:17 | 浏览:225次 |


房地产税与房产税是一回事吗?房地产税按评估值征收确定了吗?房地产税开征还要多久?房地产税能降房价吗?为什么要征房地产税?谁在反对开征房地产税?房地产税需要哪些相关配套改革?

2017年年末,房地产税再度引发各方的关注,上一次达到类似的关注热度,还是在2010年。不同的是,这一次房地产税的脚步越来越近。图/视觉中国

【财新网】(记者 于海荣 周东旭)2017年年末,房地产税再度引发各方的关注,上一次达到类似的关注热度,还是在2010年。不同的是,这一次房地产税的脚步越来越近。

12月20日中央经济工作会议闭幕当天,《人民日报》刊登了财政部部长肖捷的署名文章《加快建立现代财政制度》,其中提到对“个人住房按照评估值征收房地产税”,将热度推至顶峰。

然而,围绕着房地产税,似是而非、以讹传讹的说法充斥了舆论,严重影响了人们的判断和讨论质量,比如房地产税与房产税是一回事吗?房地产税按评估值征收确定了吗?土地国有制与房地产税冲突吗?税务系统能统计到一个家庭在全国范围的房产吗?征收房地产税能降房价吗?为什么要征房地产税?谁在反对开征房地产税?不一而足。

就拿肖捷的文章来说,很多人并不了解,这其实是一篇“旧文”,出自《党的十九大报告辅导读本》,早在11月初就已全文披露,其关于房地产税的完整表述是:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

文章同时给出了税收法定的时间表:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

此次刊发在《人民日报》理论版“认真学习宣传贯彻党的十九大精神”栏目中。这一栏目近期从《党的十九大报告辅导读本》中选取了若干文章,包括央行副行长易纲、国家发改委原主任徐绍史的署名文章。

这一次引起的反响远远高于11月初。尽管经济工作会议公报中并未出现房地产税的相关表述,但评论大多认为这是房地产税提速的征兆。

或许为了平息各界的担忧,《人民日报》旗下新媒体产品中央厨房的麻辣财经栏目,12月21日刊发记者文章称,“落实税收法定原则”分为两种情况:一是新开征税种,一律由法律进行规范;二是已经开征的老税种,要抓紧立法。前述的税收法定时间表说的是第二种情况,而房地产税是新税种,2019年完成全部立法程序,不是指房地产税立法。

文章同时称,在房地产税立法还在路上的时候,现在就谈征收模式和估算方式为时过早,所有的征收方式只能算是一种思路。

真的是这样吗?关于房地产税,信息繁杂,孰真孰假,财新记者梳理出你所需知道的关于房地产税的所有准确信息。

1、房地产税和房产税是什么关系?

近年来,经常有省份修改房产税实施细则,引起各方对“房产税来了”的担忧。最近一次是11月20日宁夏修订《宁夏回族自治区房产税实施细则》,当日晚间多个新闻客户端和自媒体将此解读为宁夏开始对个人住房征收房产税,闹出乌龙。

事实上,虽然都是在保有环节征税,房地产税与房产税是两个不同的概念。房产税是现有税种,目前对居民自住房屋免征,房地产税则是尚未出台的新税种,将整合现有房产税和城镇土地使用税,对居民和企业同时征收。

房地产税与房产税之间,存在一定联系。房产税上世纪80年代起就在城市、县城、建制镇和工矿区开始征收,依据国务院1986年发布的《房产税暂行条例》,以房屋为征税对象,由产权所有人缴纳,个人所有非营业用的房产免纳房产税。

当时的背景是尽管上世纪80年代部分城市开始尝试住房制度改革,但中国城镇职工住房仍主要依靠传统福利分房,多数城镇居民并未拥有自己的住房,而是用极低的租金来租住所在单位的房子。

1998年住房制度改革后,全面停止住房实物分配,实行住房分配货币化,商品房开始大量出现。在保有环节对居民自住房屋征税,具备了一定基础。

在最初的讨论中,对个人住房保有环节的税收并未称作“房产税”,而是叫做“物业税”。2003年10月十六届三中全会即有“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”的表述。物业税的提法一直延续到2009年,普通老百姓极易将其与物业费相混淆。

在此期间中,楼市价格快速上涨,政府频繁动用营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税等政策来调控,以致社会公众认为对居民自住住房征税的目标也是为了压低房价。2010年开始,房价再度大涨,对居民住房征收房产税的讨论不断升温。重庆市政府、上海市政府先后明确自2011年1月28日起正式试点对居民自住房屋开征房产税。

也是在2010年,房地产税作为一个新税种的提法开始出现。不同于重庆和上海简单将房产税扩围至对居民自住房屋的方案,财政部和国家税务总局坚持改革初期确定的整合现有税种、开征新税的思路,即出台新税种——房地产税。

过去七年间,关于房地产税的讨论一波又一波。十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,肖捷的署名文章是对房地产税的最新阐释。

2、房地产税按评估值征收确定了吗?

从趋势上看,房地产税开征已成定局,如何征收自然成了老百姓关注的问题。

现行房产税是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省级政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

房地产税的征收将与此不同。近年来,国内房价大幅上涨,如果以原值减除一定比例后的余值作为计税依据,将显失公平:同样的房屋因购买时间不同,缴纳的房地产税也不同,买房更早的人,相对来说富裕程度更高,但税负却更低,这将拉大贫富差距,因此按原值征收并不可取。

财新记者了解到,虽然房地产税立法还在起草过程中,但按评估值计征收的原则早已确定。即便是重庆和上海的房产税试点,也是按评估值来征收的。这是国际通用的保有环节征税的计税依据。

不过,国际上评估机构的设置并不一致,有的隶属财政系统,有的隶属税务系统,有的则由社会中介机构承担。评估值的确定也存在一定差异,有的是一年评估一次,有的则是几年评估一次。

中国在评估方面已准备多年。早在2004年,税务系统就开始模拟评税试点,2010年起,试点范围逐步扩大到所有省份,各省选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区进行试点。经过十多年的探索,评估工作机制已经初步建立。

中山大学岭南学院教授、房地产研究中心主任廖俊平近日也在财新网撰文,房地产税的评估作为一种专有目的的房地产估价业务,其估价方法和估价模型在房地产税制度成熟的国家和地区非常成熟,并仍在不断创新。为房地产税提供全面的估价服务,中国注册房地产估价师已经做好了准备。

考虑到全国房地产市场差异较大,房地产税征收过程中,中央对地方政府充分授权,税率、免征额等或将由地方政府来决定。

3、房地产税开征还要多久?

过去几年间,房地产税开征的消息一直像故事里的“狼来了”一样,频频落空。这次如此密集的讨论是否又是一次“狼来了”?

除了此次肖捷署名文章给出的信息,十八届三中全会以来关于财税改革的若干时间表,也可以给出答案。

2014年6月30日通过的《深化财税体制改革总体方案》要求,2016年基本完成深化财税体制改革的重点工作和任务,2020年各项改革基本到位,现代财税制度基本建立。完善税收制度作为三大任务之一,主要涉及六个税种,房地产税是其中之一。

按照税收法定的时间表,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

房地产税作为已经讨论已久新开征税种,是否遵从这一时间表,有待明确。如果按照麻辣财经文章的说法,房地产税作为新税种,无需按照这一时间表,那么这将意味着《房产税暂行条例》需要在2020年前上升为立法,其动态可以作为房地产税立法进程的重要参考信息。

按一般程序,开征新税种需要经过法律草案起草、国务院常务会议审议通过、全国人大常委会审议、公开征求意见、全国人大常委会表决通过、开始执行等程序。

目前房地产税还处于草案起草阶段,完成立法尚需时日,从立法完成到开始执行也可能会有时滞,但2020年仍是一个关键节点。

4、房地产税能降房价吗?

在多数社会公众的理解中,政府对居民自住房屋征税的目的是要压低房价,但这个美好的愿望恐怕难以成真。

对居民自住房屋征税,可以调节居民住房消费需求,并不必然会带来房价下降。税收增加会导致住房持有成本上升,对价格产生影响,但成本不能决定最终价格。

SOHO中国董事长潘石屹曾在微博上表示,影响房价主要有两个因素,一是土地供应,二是货币政策。无论房地产税开征或是不开征,和前面两个主要因素相比,影响微乎其微。

“那么多有房地产税的国家,没有一个经济体或者国家是因为征了房地产税房价就能够抑制住。” 国家税务总局原副局长许善达认为,中国和国外的经验已经证明,不能期望房地产税在抑制房价上发挥多大作用。

2010年那轮讨论中,中国人民银行研究局副研究员熊鹭在财新网撰文,举例证明了征收不动产税,并不必然有效抑制房价上涨或平抑房价波动。

熊鹭称,英国的住宅税/市政税征税对象是居民的住宅,征税方法是把住宅按照市面资产价值分为八类或九类,征收数额不同的税金,从1993年开始,英国房价仍然出现大幅增长。同样,美国各州早已普遍征收不动产税,但扣除通货膨胀因素后,1997年至2006年美国房价仍上涨了57%,其中2000年至2006年就上涨43%。而2006年以来美国房价则大幅下跌,波动较大。

重庆、上海对个人居住房租征收房产税的试点,在抑制房价上涨方面的成效也并不显著。不过,这与两地试点税基较窄、免税面积较大、税率偏低等税制设计有关。

中国人民大学教授况伟大等人对OECD 国家的研究显示,过去30年,23个OECD国家房产税率的均值为2.61%,房产税对房价具有显著负向作用。但地方政府不大可能通过大幅度提高房产税率来实现,因为这将遭到民众的反对。换言之,房产税对房价的抑制作用具有局限性,其目的主要解决地方财政收支问题而非抑制房价上涨。

5、为什么要征房地产税?

既然公众期盼的降房价的目标并不能实现,政府为什么还要开征房地产税呢?

在房屋保有环节征税,是世界上较为普遍的做法。不同国家有不同称谓,比如,美国称为财产税,日本则是固定资产税。

对中国政府来讲,最初讨论开始房地产税时,稳房价并非重要目标,房价快速上涨后,政府一度宣称这一税种有利于调控房价,但从2010年上半年开始,中央政府刻意弱化公众用税收调控房价的期望,回归初衷,强调房地产税并非针对房地产市场,而是完善税制改革,为地方提供稳定的财源。

1994年实行中央地方分税制后,收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%跃升至1994年的55.7%,随后略有波动,2016年达到45.34%。

中央政府财力雄厚,而基层地方政府税收日渐萎缩,不得不走向依赖土地出让的“土地财政”,由此产生种种弊端,被各界诟病和抨击。曾任财政部财科所所长的贾康此前曾表示,地方税收体系改革,在西部需要资源税,东部地区则需要房地产税,并使之成为地方税体系的支柱之一。

但在政府通过税收政策调控楼市的那些年里,地方政府对征收房地产税并不热衷,政府在住房交易环节征收的税收一度上升至10%左右,而且相比在保有环节征税,交易环节征税更加简单便于操作。

时移世易,中央政府推出房地产税的必要性日增。2016年5月营改增试点全面推开之后,作为地方主体税种的营业税消失。尽管在过渡期的两到三年间方案,增值税中央和地方的分成比例,由原中央75%、地方25%,改按中央地方各50%征收,但多位地方财政人士向财新记者表示,与此前营业税时代相比,除个别省份,税收收入进一步向中央集中。

与此同时,房地产已经成为中国经济发展中的“灰犀牛”,调控不断在放松、收紧间摇摆,房价只涨不跌,导致大量资金脱实向虚,居民部门杠杆率也快速攀升,潜在风险不容小觑。正在加快推进的房地产长效机制的构建中,房地产税成为必须的政策选项。

此外,中国税收收入中,90%左右的税收来自企业,而欧洲企业这一比例是45%,美国则只有30%。税制改革的一个重要方向是提高直接税比重,房地产税是其中一项。

贾康表示,直接税比重偏低、间接税偏高,在此框架下,给国库做主要贡献的群体是中国消费大众,而消费大众的主要构成部分又是低中收入阶层。房地产税改革可以渐进提升直接税比重,从总体上减少中低收入者的“税收痛苦”。

他称,房地产保有环节从无税到有税,可以预见,会有诸如压抑投机炒作动机、减少泡沫降低空置率等很多正面效应。房地产税还可以优化收入再分配和财产配置,抑制两极分化。

“房地产税是最好的一种税,”清华大学经管学院副院长白重恩认为,房地产税比所有其他税的扭曲都少,而且比所有其他税的再分配功能都好。

6、开征房地产税有哪些阻力?

在过去十余年的讨论中,反对开征房地产税的声音并不少。

许善达是其中的一个。他认为,财产税是对财产所有者征收的,对中国的房产所有者而言,住宅是自己的,土地仍然是国家的,对国有土地征收财产税,在法理上是相悖的。

北京大学教授、中国财税法学研究会会长刘剑文则认为,2007年《物权法》颁布以后,对国有土地是否能征收房地产税的争议在理论上已经基本得到解决。

他称,根据《物权法》规定,公民个人对房屋附属土地享有的建设用地使用权,是用益物权的一种,并且在权能上几乎接近所有权的完满状态,“土地国有制并不构成征收房地产税的障碍”。

上海财经大学教授朱为群也认为,土地所有权不归个人所有,不是征税与否的必要条件。他举例称,加拿大土地都是英国皇家或国有的,但这并不妨碍征收不动产税。

在白重恩看来,房地产税遇到的阻力来自多方面:利益群体不希望自己被征税;地方政府对土地财政有依赖问题,不愿转向房地产税模式。此外,还有一些很有影响力的人士认为,政府就是不应该多收税。

也有观点认为,中国的税收征管体系主要面向企业,对个人和家庭纳税人的征管体制尚不健全,而且房地产税征收成本高,操作上可能面临问题。

财新记者此前了解到,金税三期2016年10月全面上线之前,税务部门只可以查到家庭在省级范围内房产的拥有情况,金税三期上线之后已经可以全部统计到家庭在全国范围的所有房产。

因此,房地产税在征管方面最大的困难在于建立家庭或个人纳税人自主申报的征管制度,通过正面引导和建立约束惩罚机制,提高纳税人的遵从度。

7、房地产税需要哪些相关配套改革?

房地产税的开征不是一项孤立的改革,需要其他相关改革的配合。

按照肖捷的说法,在征收房地产税的同时,适当降低建设、交易环节税费负担。

目前在房地产建设环节,中国征收耕地占用税、契税、城镇土地使用税、增值税、企业所得税和印花税;在房地产交易环节,向卖方征收房屋买卖增值税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、印花税,向买方征收契税和印花税(个人买房暂免征收印花税)。

房地产税开征后,除了城镇土地使用税被合并,其他税种至少在税率上需要做出相应调整。

房地产税与土地出让金的关系,也需进一步厘清。有观点认为,政府在土地出让环节已经收取了高额的土地出让金,在保有环节征收房地产税,有重复征税的嫌疑。

事实上,土地出让金是使用权土地期间的一次性租金,是价格的概念,而房地产税是税,并不存在重复的问题。

但住宅用地土地使用权到期后的制度安排,需要尽快明确。《物权法》第149条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但对续期的期限、方式、费用等并无具体规定。

2016年国务院出台的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》也提出,“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。

此前,青岛、温州等地均出现20年期住宅用地使用权届满的“撞限”问题,导致房屋因土地使用权证过期无法转让交易。国土部于2016年12月23日出台“两不一正常”过渡性办法,即在法律安排明确之前,不需要提出续期申请、不作出任何收费,正常办理交易和登记手续。

但这只应是过渡性政策,住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排需尽快出台,否则容易在社会产生“住宅用地免费自动续期”的错误预期,对相关改革产生不利影响。■

责任编辑:张继伟(ZN001) | 版面编辑:张翔宇


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